买什么样的房子，就想成为什么样的人

居住的最高境界，是住在海边的山上，以及住在山上的水边（流水瀑布、湖泊等）。

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来源：地产八卦女

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虽然来到北京已经三四年，虽然也走访了北京N个楼盘和地段，但是，我对于北京楼市，仍然感到有深深的疏离感。

为什么这么说？北京城的规划，可能是全国层面最清晰的了，区域模块性规划非常强，但是反映到线下实地看房，会觉得北京这个市场，地段价值非常混乱。

比如说，在北京，二环内是不能有高楼的，因为限高，楼层不能高过故宫和中南海；二环内也是难以拆改的，因为没有高楼，容积率做不起来，而二环拆迁成本又实在太高，被拆改的对象又大多拥有难以言说的隐秘身份，所以北京二环不像是上海的内环，是整个城市的中心，拥有最繁华的大厦高楼群和呈放射状的高架桥；综合来看，北京的三环才是城市中心，从双井，国贸，亮马桥，三元桥，太阳宫，望京，奥体，中关村，金融街，复兴门，政府把所有的好东西都建造在了三环。二环内基本都是胡同串子为主的“平房区”。

再比如说，北京大部分住宅和商业联系紧密性非常的差。

一方面，是因为规划太过清晰，说这搞互联网就搞互联网，说那搞500强就搞500强，没有住宅，结果大家都要从郊区往市里涌；

另一方面，北京本身容积率就不高，大多是矮楼，马路还特别宽阔（虽然宽但也没解决交通拥堵的问题，根结在于二环内有个庞然大物的故宫挡着，没法修放射式高架路），商家又喜欢在门口设置步行广场，这导致北京的社区商业体验非常差，缺乏像深圳、厦门、上海那样的步行街文化和夜市文化。

在北京特别是海淀、西城，很多均价达10万的二手楼都很破旧，但是这些二手楼的社区商业只有“加州李先生牛肉面”，只有“婚纱摄影请上18楼”，走道里贴满了小纸条，电梯破破烂烂，人员进进出出，外面裸露的电线凌乱不堪。好好的一个高价小区，硬是整的像是三线城市的破烂商住。而支撑这些小区价格不断破顶的动力，往往只是学区。

从这一方面来说，正因为北京学区的价格坚挺，很多有实力有能力的精英，其实住得并不舒服。由于限高导致北京只能在面积上摊大饼，不能往纵向发展，加上北京市中心不断从三环往外扩散至四环五环，具有改善意义的房产，也更多散落在五环到六环。

其中最典型的案例，便是北京九大别墅区。

▲北京九大别墅区

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刚才提到过，北京这个市场，本质是一个“土豪”市场，其价格指数主要是靠学区点上去的。也就是说，在北京任何一个地段，只要把学区资源做好，价格都会大幅飙涨。而对于真正看重环境和舒适度的改善居住需求，北京是在最近几年才开始觉醒的。

有统计数据显示，如果从市场容量上说，从2008年到2017年这10年，北京别墅总供应了40466套，面积达1330万平方米；共成交37559套，成交面积为1210.8万平方米，10年的销售金额超过3500亿元。

值得关注的是，自两年前北京住宅市场“豪宅化”后，北京居住的改善需求爆发，对居住升级和高端项目产品品质要求逐渐提高，别墅产品正好能满足改善客群的新需求，类型优势凸显。

过去两年，刚需购房者多选择二手房。在新房供应方面，高端改善性产品较多，而相对一些公寓类豪宅，别墅性价比更高，一些中产家庭卖掉原有住宅就可以实现升级到别墅的换房需求。

那么，在这股“换挡提速”的改善浪潮中，北京又有哪些别墅区真正具备环境资源价值呢？虽然北京号称九大别墅区，但真正整体低密度规划的别墅区并不多。

▲实际上，按照西方发达国家的观点，真正具备收藏和居住价值的别墅区，必定临近城市（具备城市要素），有一定发展规模和独到的自然资源。

如此甄选下来，北京九大别墅区，真正具备这三个因素的，其实也就西山别墅区、中央别墅区和青龙湖别墅区。

▲北京青龙湖别墅区，占据约6000亩的辽阔水面，相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及中南海水水量总和，斜卧西山山脚，邻近北宫森林公园，负氧离子含量远优于市内。居住于此，城市繁华与湖光山色自由切换。

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老实说，个人认为，居住的最高境界，是住在海边的山上，以及住在山上的水边（流水瀑布、湖泊等）。有山有水，才能藏风聚气，才能畅享人生。

在这一方面，最新的青龙湖别墅区，已经在北京大放异彩，整个板块呈现异军突起之势。特别是其中的万科·翡翠西湖项目，“点燃了整个青龙湖板块的一把火”。

▲翡翠西湖美学墅区位于青龙湖东岸，快速接驳莲石路，瞬时直达市区，“三横四纵一轻轨”的立体交通体系畅达城市核心区域。半小时生活圈覆盖五棵松商圈、丽泽商务区、丰台科技园。

为什么说万科翡翠西湖点燃了整个青龙湖别墅区的一把火？因为它不像其他的别墅楼盘一样被人挑选，他自己创造了一个客户标准，去甄选客户，或者帮助客户成为那样的人。

究竟是什么标准呢？据星子了解，北京万科提出了一个全新的“新文化家庭”的理念，主要受众是来自科技互联网、新媒体、金融、文化教育等高增长行业的知识技能型精英家庭。

▲万科真心希望，他们的客户，大都拥有独到见解、拥有国际化视野，带有一点点对美好生活的偏执性追求的人。

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说句实话，买什么样的房子，跟想成为什么样的人，是有着很大关联的。

不得不否认，随着城市化、市民化的时代发展，“新文化家庭”越来越多，在未来很有可能中国社会的中流砥柱。在这样的社会家庭结构演变过程中，谁能先意识到，谁就能成为未来地产界的先锋。

由此，正是针对这一客群，青龙湖别墅区的万科翡翠西湖项目，将产品做到了极致。例如他们希望每一套房子都有全龄的房间结构，但是也要保证每一类家庭成员有足够的功能场所，于是造出了院落类半开放式的公共空间。

▲超大的客厅，带来丰富采光。老人房有卫浴，并邻近客厅，在娱乐、休憩之间可随意切换。有至少两个儿童房。卧室、书房等私密空间相分隔。有保姆房和专门的杂物间。（图为翡翠西湖效果图 ）

▲在社区配套方面，万科打造了一个湖畔生活中心，以特色餐饮、精品超市、艺术工坊、文创集合、轻奢简餐等优质业态，使得这里既是生活中心，也是社交场所。周边国际酒店、高尔夫球场、温泉生态城等衣食住行的配套一应俱全。

万科翡翠西湖附近有人大附中青龙湖学校。目前，人大附中青龙湖学校，已成为丰台学区名片。

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北京是全中国最大的城市，最大的房地产市值，最大的房地产市场。

从宏观上看，北京是最好的城市，拥有的各类人文资源最多。但是从微观上看，北京支离破碎，真正优秀的居住体验，很少。

然而，幸好有了万科。

注：本文项目配套仅供参考，为避免引发歧义，建议实地考察。本文纯属个人观点，如有异议，欢迎与作者交流。

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星子简介：传说中的地产矮个儿王祖贤。关注地产3年，专注行业，深度剖析。 欢迎添加我的个人微信号：xiewen1205，同时请注明公司+姓名，与我交流更多地产信息。同时，扫描一下，关注一下我吧↓↓↓